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the power of inflation

通貨膨脹 的威力

香港踏入回歸25年,人事幾番新。老香港正好回顧一下,初出茅廬至今的體會。未來的事情,沒有人能預計;但30多年來香港發生的事情,是不爭的事實,沒有人能欺騙你。25年前一份報紙賣5元,依家要10元,同樣以前一罐可樂賣3至4元,依家要7至8元。 通貨膨脹 (通脹) 一直影響著我們。

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仲記得以前幾錢一斤菜?

今天大快活的一份普通牛扒飯動輒要50元以上,較1984年的價格 (當年是7元 ),漲了7倍多。1987年大家樂的早餐是6元一份,現在呢? 不用多說了,價格漲了6倍多。還有,當年太古站康怡花園開賣,一個兩房單位,售價大概是40萬元,跟35年後的今天比較,樓價漲了超過20倍。

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事過境遷 但 通膨 趨勢不變

一個社會在幾十年裡,發生的事情多不勝數,涉及方方面面,包括經濟、社會、政治等等。就像香港從1984年到現在,發生了1984年中英兩國就香港前途的談判,繼而簽署中英聯合聲明、1989年北京事件、1997年香港回歸祖國、2000年科技股泡沫爆破、2003年SARS、2008年雷曼事件和金融海嘯。彈丸之地的香港,在這30多年來經歷了那麼多的衝擊和變化,但是總的趨勢是沒有改變的,這就是通貨膨脹。這種物價上升的趨勢,在2008年後,更加明顯,因為全球主要的央行,均採取了量化寬鬆的政策,無限量的印鈔票。

banknote printers
量化寬鬆的政策,無限量的印鈔票

多舉一個實例, 1962年一個在銅鑼灣海邊和維園旁的1,600尺的住宅單位,當時的價格是天價的9萬元。到60年後的今天,樓價漲幅不是10倍,不是100倍,不是200倍,而是接近300倍的2,600萬。

豪宅創新高 呎價10萬的啟示!

年輕人要 買樓 ?

有些人苦口婆心地勸勉年輕人不要 買樓 ,買樓會變成30年的樓奴。說這些話的人,一個可能是從來沒有買過樓,另一個可能是他想靠害年輕人。樓宇按揭計畫中,25年或者30年,只是計算還款期和每月供款金額的計算方程式,沒有人要捆綁你25年或30年的,你可以選擇明天或明年就賣掉,沒人會阻撓你的。

世界上沒有比30年樓宇按揭貸款更優惠的事情

股神巴菲特

隨著物價的上漲和借款者收入的上升,供款十年八年後,不要說成為樓奴,你可能已經變為樓神了。假如30年後,你還在供款的話,欠款金額,或者每月的供款額,因為通脹的原因,都已經變成微不足道了。股神巴菲特說過,世界上沒有比30年樓宇按揭貸款更優惠的事情。試問有誰願意,把錢借給朋友,讓他以低廉的按揭利息,分30年還款呢?

香港金管局前總裁任志剛說過,在香港,你要擁有自住的房屋,才算是平倉。這句話可以理解為,你有能力,但不買自住樓,你就是短倉,也就是沽空香港樓。沽空是炒賣的行為,也就是說,有能力而不買自住樓的人,才是樓市的炒家,應該被市場唾棄。

發展港樓 吸引人才

房屋,在香港是稀缺的資源,導致香港政府要採取壓抑需求的措施,在吸引國際投資者和人才的過程中,也只能允許他們來香港後租樓,而不鼓勵他們買樓。香港居民買第2層樓,要交15%的稅,非香港居民,買樓要交30%的稅。這些措施,都扭曲了市場,不能反映香港樓宇真正的需求。

很多內地或外國的樓盤,都拿到香港銷售,希望有一天,香港的住宅樓,也可以拿到內地或者外國銷售,吸引國際的投資者和人才。北上廣深等一線大城市,都有約2,000萬人口的規模。香港如果有足夠的土地資源,要成為一座1,000萬甚至1,500萬人口的超級大都會,就指日可待了。