買樓是人生大事，不論自住還是投資，都必須謹慎。全因買賣物業程序複雜，牽涉許多細節，如唔了解買二手樓的關鍵步驟，就算無俾人呃都可能會蝕底。 SmartInvestorHK 為您整合了二手樓交易流程及注意事項，讓您能專注於物色心水物業。
1. 搜尋心水樓盤
現時科技發達，搵樓最方便一定是上網搵。坊間有不少搵樓平台都十分方便易用，只要輸入搜尋條件例如地區、價錢、呎數等，便有多個樓盤任君選擇。唯需注意有些網站或屋苑平台標榜業主自讓盤免佣，客人需加倍小心樓盤的真實性，因有關平台未必受 Estate Agents Authority 地產代理監管局 監管。客人應做足功課例如在各大地產代理網頁上搜尋，互相比較，再上網查詢單位估價，大型銀行一般都提供免費物業估價，便可以較全面了解物業售價是否合理。如膽心受騙，可找大型的地產代理幫忙。
2. 上門睇樓
街市買個橙都會拎上手揀，更何況買樓? 雖然現時網上有相片有影片，有的更有360相或VR，確實省卻很多睇樓的時間。但到揀中幾間心水單位，事必要上去睇睇實況。真正有心的買家更加唔只睇一次，可能早上一次晚上一次，翻風落雨再睇多次! 務求不要被俗稱「化妝樓」騙到。
如透過地產代理揾樓，睇樓前，代理會要求客人簽一份「睇樓紙」，同意在3個月內購買該地產代理介紹的物業單位時須支付佣金，目的是防止客人自行揾業主買樓，令代理有所損失。「睇樓紙」會列明買家與代理共同同意的佣金水平，一般是樓價1%佣金。如找到專業的代理，希望代理更賣力幫您講價，可以支付超過1%的佣金。
睇樓後更要為物業進行查冊，確保單位沒有業權爭議、維修令、凶宅等可能影響銀行審批按揭的問題。當然，即使是凶宅亦不代表不能做按揭，只是銀行要按個別情況進行審批，最終貸款金額和利率可能未如理想，故經驗較少上車客這類物業可免則免。
另外有些物業是由公司名持有，也可以在查冊中找到。此類物業可以轉讓公司的方式進行買賣。詳情可參考以下文章。
3. 簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金
和賣家傾好價錢後，地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約( 臨約 )，臨約比較簡短，當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等。所有口頭承諾及協議都必須清楚列明臨約內，同時買賣雙方都可在臨約加入不同事項，請細心閱讀。簽定臨約時，買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」，因此睇樓時可帶定支票簿以表誠意。
買方於繳交訂金時，可把訂金直接交予賣方的代表律師託管，以防業主收訂後失蹤。簽署臨約後，買賣任何一方如想取消交易，需要賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金。如買家決定取消交易，更有可能被賣家要求追收物業重售差價。所以簽署前必須考慮清楚。
4. 聘請律師
簽署臨約後，協調交易的角色，會慢慢由地產代理轉為律師。地產代理一般可介紹相熟律師，每宗買賣收費視乎情況而定，約6,000元至10,000元不等。買賣雙方需委託代表律師，由律師代進行以下事項:
| 買方律師 | 業主律師 |
| 往稅務局打釐印、繳付印花稅和往土地註冊處登記 | 翻查土地註冊處記錄及向按揭銀行借回契約 |
| 翻查土地註冊處記錄及批核 | 起草正式買賣合約 |
律師值錢的地方，在於能為您找出物業法律上的問題，例如業權不清、遺失重要樓契文件、有管理費未交、管理費按金失蹤、有未處理的物業問題（即被釘契而未解釘）等等，如果情況嚴重，而賣方到成交大限之期都未能解決，買家有理由「踢契」，即取消交易並取回全數按金。
5. 申請按揭
有了簽好的臨約後，建議盡早向銀行申請按揭，或委託按揭中介代辦，透過按揭中介辦理是免收費。有關申請按揭知識，可參考按揭專欄。
買家應預早申請按揭 ，讓自己有充足時間補交文件證明，也讓銀行及時在成交日前完成審批，準時於成交日放款。每間銀行審批的時間都不一樣，受不同因素影響，例如物業質素、買家還款能力，甚至銀行按揭經理季度業績等。盡責的按揭中介會為您追問銀行或推薦審批快的銀行。如果因種種問題「上會」（即申請按揭）不成，買家就有機會要「撻訂」，即因未能完成買賣而放棄訂金。
如果想借足 8 – 9 成高成數按揭 (例如「林鄭Plan」)，您便要申請「按揭保險」。
在跟銀行申請按揭時，銀行會問你有否為物業買火險，新購的物業是必須有火險才會獲銀行批出按揭貸款。經按揭銀行買火險好處是方便，但保費一般較高。買家如有時間，可考慮自行格價，經坊間網上平台投保，每年可慳數千元保費。
6. 簽正式買賣合約
一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約，此時您要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」。大訂連細訂，通常為樓價的 10%。 正式買賣合約訂明正式交樓日期等，律師會為你講解法律文件，內容頗冗長難懂，遇有疑難不用害羞一定要問清楚，律師是您付錢聘請的。簽署正式買賣合約後，你需於 30 日內繳付買樓印花稅。
一般成交日都會定在簽訂正式買賣合約後60-90天內，但亦要視乎雙方協議的條款及成交期，賣方需按合約內列明的日期交吉及將鎖匙交紿買方。
6. 驗樓
買方於成交日數天前可往單位驗樓，查看一切是否妥當。二手樓買賣一般是「現狀買入」，故驗樓是指確認物業狀況如入牆傢俬、電器以至房間數目等，與合約承諾的相符。如買家對物業狀況有不滿，可透過律師向賣方提出交涉。驗樓後，如買方對單位狀況滿意，交易將按合約進行。
7. 上律師樓簽樓契，付樓價尾數
之後便是正式上律師樓簽「轉讓契」（即樓契）的成交大日子，意味了單位的業權將由賣方轉移至買方。您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。此時，您須付清樓價尾數及交付代理佣金（一般買賣雙方各付樓價 1%），如您有申請按揭，銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師，再由您的律師代為向賣方繳付樓價，整個過程您不會收到任何款額。一切完成後便可收物業鎖匙，成為業主。