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從居屋銷情看市場購買力

 今年新一期居屋合共接近9000伙單位,於上周二開始進行揀樓,總結首星期的楝樓情況,新居屋的銷情明顯不受加息周期以至樓價持續回落的影響,首星期已累計售出近800伙單位,平均每個揀樓日售出近130伙,比起去年中上一期居屋首星期揀樓,每日只售出80伙,今期銷情明顯較以往加快。

如果大家有留意,每期新居屋的揀樓過程中均有一個相當獨特的情況,雖然每期居屋揀樓的屋苑均截然不同,但同樣地,樓價最高的「樓王」單位同樣於開售首天便成功售出,去年中揀樓的2020年居屋,最貴的「樓王」單位是位處啟德的啟翔苑,當中B座33樓8號室,售價約近489萬元,呎價達9738元,最終成功於開售首天售出,今年最貴「居屋王」是北角驥華苑,當中的32樓7號室,售價高達560.95萬元,呎價更高達11618元,堪稱為近年呎價最高的新居屋,今期「樓王」更加是開售後半小時已率先售出。

此外,以北角驥華苑銷情作分析,現時明顯以379至457平方呎的大單位最受歡迎,面積最大的7號室更已率先沽清,目前屋苑餘貨集中於298平方呎以下的開放式單位,銷情正好反映特首早為為未來資助房屋面積「封底」的做法正確。

事實上,不單最貴的「樓王」最受歡迎,從今年新居屋的銷情來看,同樣是「愈貴愈早賣出,愈貴愈受歡迎」,從今年首星期售出近800伙新居屋中,同樣是呎價最高的屋苑就賣得最快,現時銷售比率最高同樣是呎價最高的北角驥華苑,屋苑整體248伙,首星期已售出112伙,佔整體45%,其次是沙田的愉德苑,至今已售出204伙,佔單位總數的37.6%,至於售出最多單位則於今期呎價第二高的啟德啟欣苑,首星期已售出373伙,佔總體20%以上。

愈貴賣得愈快,呎價最低卻成為最不受歡迎的居屋,今期呎價最低的兩個屋苑,分別是東涌裕雅苑及觀塘半山安達臣道的安秀苑,前者呎價僅4766至6388元,至今售出73伙,但只佔屋苑總數的2.2%而已,觀塘安秀苑更加乏人問津,雖然呎價僅5485元至6795元,但至今僅售出3伙,佔總體0.16%而已。

總括而言,從今次居屋銷情來看,無可否認現時居屋申請者購買力亦相當強,加上隨著二手樓價回落,現時私樓市場已有不少400至500萬元之間的選擇,只要呎價合理,市場上購買力仍然充裕。

2022年新居屋首星期銷售情況比對(截至22/11/2022)
屋苑單位總數平均呎價已售出單位首星期銷售比率
北角驥華苑248伙8868至11618元112伙45.20%
沙田愉德苑543伙6192至7269元204伙37.60%
啟德啟欣苑1840伙6687至10682元373伙20.30%
將軍澳昭明苑594伙5972至7270元21伙3.50%
東涌裕雅苑3300伙4766至6388元73伙2.20%
土瓜灣冠山苑495伙6610至8134元10伙2%
安達臣安秀苑1906伙5485至6795元3伙0.16%